Le plafond global des niches : 10 000 €
Les avantages fiscaux du foyer sont plafonnés à 10 000 € par an (art. 200-0 A CGI), portés à 18 000 € pour le Girardin outre-mer et les SOFICA. Tout dépassement est perdu. Restent hors plafond : le PER (déduction du revenu, pas une réduction), les dons, le Malraux, les Monuments Historiques et le déficit foncier.
Par où commencer (l'ordre qui compte)
- Le PER d'abord : déduction au TMI (30-41 % pour la plupart des libéraux), hors plafond des niches, plafonds épargne retraite dédiés ;
- l'immobilier ensuite si vous en voulez : déficit foncier, LMNP — des régimes de droit commun, pas des « produits » ;
- les niches à risque en dernier (FIP/FCPI, SOFICA, Girardin) : uniquement sur de l'impôt élevé et stable, et jamais pour l'avantage seul.
Tableau des dispositifs (2026)
| Dispositif | Avantage | Limite | Contraintes / risque |
|---|---|---|---|
| PER individuel | Déduction du revenu (effet TMI) | Plafonds épargne retraite | Bloqué jusqu'à la retraite (sauf cas légaux) |
| Dons | Réduction 66-75 % | 20 % du revenu (report 5 ans) | Aucun — hors plafond des niches |
| Déficit foncier | Imputation 10 700 €/an (21 400 € pour travaux énergétiques, jusqu'à fin 2027) | Location nue avec travaux | Louer 3 ans minimum après imputation |
| LMNP au réel | Amortissements : loyers peu ou pas imposés | — | Depuis 2025, amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente |
| Denormandie | Réduction 12-21 % | 300 000 € | Ancien à rénover, location 6-12 ans |
| Loc'Avantages | Réduction selon décote du loyer | Convention Anah | Loyer plafonné 6 ans |
| Malraux | Réduction 22-30 % des travaux | 400 000 € / 4 ans | Secteurs sauvegardés — hors plafond niches |
| Monuments Historiques | Charges imputables sans plafond | — | Conservation 15 ans, opérations exigeantes |
| FIP / FCPI | Réduction 18 % (30 % Corse/outre-mer) | 12 000 € (célibataire) / 24 000 € (couple) versés | Blocage 5-10 ans, risque de perte élevé |
| IR-PME | Réduction 18-25 % | 50 000 / 100 000 € | Risque entreprise, conservation 5 ans |
| SOFICA | Réduction jusqu'à 48 % | 18 000 € et 25 % du revenu | Blocage 5-10 ans, rendement souvent faible |
| GFI (forêts) | Réduction 18-25 % + avantages transmission | 50 000 / 100 000 € | Illiquide, rendement 1-2 % |
| PEA | Gains exonérés d'IR après 5 ans | 150 000 € de versements | Prélèvements sociaux dus ; risque marché |
Focus Girardin industriel : puissant et piégeux
Le Girardin industriel rend ~110-120 % du montant investi en réduction d'impôt l'année suivante, à fonds perdus. Il ne convient qu'aux foyers à l'impôt élevé et stable, calibré précisément (toute réduction excédant l'impôt est perdue), et uniquement via un opérateur solide avec garantie de bonne fin : en cas de défaillance du montage outre-mer, l'administration reprend l'avantage. Ce n'est pas un placement — c'est un achat de réduction d'impôt avec un risque juridique.
Règles de bon sens
- Ne jamais investir pour l'avantage fiscal : jugez l'actif d'abord, la carotte ensuite ;
- vérifiez votre plafond de niches disponible avant de souscrire quoi que ce soit ;
- en 2026, la flat tax passe à 31,4 % (CSG patrimoine relevée) : l'assurance-vie et le PEA conservent leurs régimes propres, ce qui renforce leur intérêt relatif ;
- un conseiller rémunéré à la commission n'est pas neutre — demandez toujours ce qu'il touche.
Sources officielles
impots.gouv.fr :
- Plafonnement global des avantages fiscaux (art. 200-0 A CGI)
- Réductions et crédits d'impôt
service-public / economie.gouv.fr :
Page vérifiée le 4 mars 2026
